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自2011年中国政府发布《“十二五”社会养老服务体系建设规划和老龄事业发展规划》，养老产业开始成为民间资本关注的重点。
截至2012年底，中国老年人口已达1.93亿，占人口总数的14.3%。庞大的人口基数，和多年来“一胎化”的生育政策，中国老龄化的速度和规模都令人瞩目，“银发经济”似乎来势汹涌。围绕于此，从老年保健养生、老年旅游、老年用品到适老住宅，一系列与“养老”有关的概念受到各个相关行业的追捧。而其中，以大规模圈地为核心的“养老地产”更是成为“养老产业”的同义词，定位于高端人群的项目遍地开花。
不过，两三年过去，业内仅有极少数的成功案例。绝大多数布局远郊的“养老地产”，既无配套，亦无后续专业服务，最终的销售与普通地产项目别无二样。“养老地产”一词逐渐与“投机”同义，被贴上“以养老之名行圈地之实”的标签。
那么，养老地产究竟应该做什么？养老产业的发展还需要政府的哪些支持？
应用老年学博士、曾任多年美国加州老年日间看护院院长的傅旻，就美国的养老产业发展模式及当下中国的发展现状，接受了财新记者的专访。
财新记者：近两年来，中国政府出台了大量鼓励养老产业发展的政策。就现在市场反应来看，养老产业究竟发展情况如何？
傅旻：可以说，中国现在根本就还没有到做“养老产业”的时候，完全不成系统。
我2009年回国时，感觉中国的“养老产业”市场非常混乱。大量的大型社区要上马，但需求是什么？没人知道。大家仅知皮毛，都在说中国的老龄化来了，需求很大，然后就盲目地往里跳。或者说他们就根本不是在真正的做养老产业，只是先圈一块地，建起来之后方向是什么，服务是什么，人群是谁，需求是什么，都不知道。最后做不出来，就做成普通的房地产，只要能靠地赚钱，他们就不关心养老服务。
这个混乱的情形，到现在还没有走出来。
财新记者：在你看来，真正地“做养老产业”，应该是要做什么？
傅旻：养老产业的核心，是服务产业。大多数国内资本的理解，还停留在适老住宅上，基于房地产的养老产业。
养老产业的核心不是建房子，而是服务——围绕老人需求提供的服务，然后为了这个服务而建房。先有老人的需求，服务运营商考虑怎么帮助老人满足他们的需求，然后考虑这个服务体系要在一个怎样的物理空间里运作。
在美国要做一个养老社区，不是把房子修好了，再配合房子去宣传，寻找合适的老人。首先就要有非常详尽的规划、调研：一个社区里面，可能到你这儿来、改善住房质量的自理老人有多少，半自理的老人，需要护理的老人，需要得到康复治疗的老人，需要得到护送支持的老人等等，分别有多少。不同的需求，组成一个体系，每一种需求的量和相关服务的配置，是要从一开始就设计好，并在建设时充分考虑的。
而中国现在只有很少的项目在这样做。都是先圈了一块地，房子建好了，卖出去了，再看下一步怎么办。
财新记者：这样的养老社区，都主要面向高端市场。而在中国，高端市场到底有多大？
傅旻：真正有支付能力的老人，在中国是非常“尖儿”的一小部分。而这一小部分人，并不是都有入住养老社区的需求。中风的老人，从医院回家的过渡期是最需要照顾的；还有逐步走向不能自理的高龄老人，从不想做饭，做不动家务，一步一步的，需要小时工、护理员的帮助。
这样有支付能力，又有需求的老人是非常小的一部分。现在大量资本进入，其实就是在争夺这一小块的需求。
财新记者：中低端市场怎么办？
傅旻：高端市场之外，老人还有非常多的需求，这是需要市场去充分挖掘的。
例如社区的养咯啊机构，美国就有很多种，有日间健康照料中心、老年活动中心、提供辅助性服务的机构，等等，根据不同阶段的老人不同的需求去细分。只要是必要的需求，就会形成好的市场。
在这背后，政府要做的不是锦上添花的面子工程。一个就是对五保老人的兜底，通过购买服务，保证这些老人最弱势的老人也能安老。另一个是建立支持体系。我们现在的老人服务，就是从老人的腰包里面，把钱给掏出来，在美国不是的。我当时在美国做院长，老人直接掏的钱只是一小部分，我们想方设法从制度里面要钱，从医保系统，低收入群体的mediaid，护理保险，等等。不同的支付渠道，补足老人的支付能力。能不能拿到这些钱，就看各个机构各自的本事，怎么去挖掘老人的需求，就这么能开发出不同的市场产品。
财新记者：中国政府也有大量面向中低收入老人的补贴。这些补贴怎样才能补到位，真正做到“雪中送炭”而非“锦上添花”？
傅旻：这需要一整套的评估制度，包括了身体上和经济上的两类评估。
在美国，对老人需求的专业评估主要由提供服务的机构来做。先由医生评估身体状况，通过诊断评估护理阶段、活动方式；其次通过社工组织来评估老人的社交状态和心理状态；通过以上两个方面的评估再来评估对老人的康复治疗、营养配备、医疗和护理的具体内容是什么。有时候甚至要去家庭做考察，判断他的家庭状况，看是否安全。由机构来决定社区的哪些老人最有需要进入这个机构。
而政府主要对老人群体做种类划分，比如按照一定的经济指标来判断哪些老人由政府兜底，哪些老人由政府提供支持。
政府不会将补贴直接给老人。比如低保的老人，有些只是经济困难，但身体状况没有问题，如果政府把钱补贴给老人，他们可能就不用这个资金去购买相应的服务。美国政府直接对服务提供商进行补贴。机构评估出相应的需要服务的老人的数量和需求，有支付能力的付费，没有支付能力的使用政府的服务券。政府根据机构对老人服务的评估，来和机构直接兑换服务券。政府的钱要看到结果才能给，给出去不进行监管是不负责任。在美国，机构想要拿到政府的这笔补贴，要求非常高。
财新记者：您觉得目前中国政府亟需做哪些工作？
傅旻：第一应该做的是建立应用型的学历教育体系，尽早培养储备人才。其次，建立指向弱势老人的补贴体系和惠及普通老人的支付体系。最后，要对机构准入的政策进行调整，现行的非营利组织登记使得资本的进入非常困难，造成了很大的问题，机构进来的同时，政府应当建立标准和监管。
记者点评：
在过去的几年间，中国资本对养老产业的关注过多的放在了房地产领域，而养老产业的核心——长期照护服务却遭到冷落。后者成本高、利润低，却是中国老人最为基础的养老需求。市场机构需要精准定位老人需求，政府也需建立更精准的补贴体系和多元化的支付体系，方能促进行业的健康发展。
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